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物流园区规划设计要素
物流园区规划设计要素
物流园区的规划、设计，不仅仅是一个物流园的基础建设与仓库，它必须集中几类软硬件要素条件，并且有满足实现这几种要素条件的外部平台与内部平台。
我们现在逐一分析物流园区规划设计的积累要素条件。
首先硬件要素包括（１）物流园区所在区域的区位优势；（２）物流园区所在区域的经济优势（３）物流园区所在区域政府宏观经济发展调控方向及政策倾向；交通状况与单位时间最大车辆通行能力；（４）园区功能辐射范围及范围内道路交通状况。
其次，软件要素包括（１）政府政策优势；（２）园区功能定位、远景规划目标；（３）运营模式定位；（４）信息系统建设；（５）管理架构设计。
区位优势，是当前宏观经济发展定位的必要条件，区位优势还包括地缘经济条件也即地缘优势，也就是说，该地区的基础经济与支柱产业在当地整体经济环境中所占的比重；所谓地缘优势，简单说来，就是我们所规划的物流园区所处地理位置的优势，可以理解为以物流园区为核心向外辐射的道路交通状况以及最远辐射终端的区位优势。
举例说明。泛北部湾在东盟自由贸易市场环境下是具有相当的区位优势的，在这个具有区位优势的区域内，中国的广西、和越南的河内在泛北部湾区域内是具有地缘优势的，从广西的南宁到越南的河内仅仅４００公里，开车只需６小时，随着南宁——河内高速公路、铁路直达的开通，两地通行时间会更短。所以南宁不仅具有区位优势，同时更具有地缘优势。
物流园区所在区域的经济优势，主要考虑的指标是物流园区所辐射、覆盖范围内主要经济产业类别，可分为工业产成品、工业原材料、农副产品等，物流园区应突出主要经济类别。
物流园区所在区域政府宏观经济发展调控方向及政策倾向；交通状况与单位时间最大车辆通行能力，是考虑政府宏观经济发展调控的重点中远期发展方向及相应政策倾向，如果政府重点中远期经济发展方向定位是工业产成品，那么，物流园区规划的经营方向是绝对不可以以农副产品为主营方向的，其原因有二，一是不会得到政府政策支持，二是园区远景规划目标难以实现，因为项目不在政府调控的重点中远期经济发展方向之内。所以园区项目规划一定要符合区域政府宏观经济发展调控的重点中远期发展方向及相应政策；同时还要考虑道路交通状况，项目园区辐射方向的道路等级、里程以及园区周边进入园区的道路状况、里程；最为重要的是园区进出的交通状况，也即进出园区主干道的最大单位时间车辆通过能力。
园区功能辐射范围及范围内道路交通状况。园区功能辐射范围，是指园区功能发挥所能覆盖的最大半径经济范围，这是一个量化指标，要评估园区目标功能所覆盖的区域内的与园区设计目标
相适应于统一的数量指标，包括目标行业企业数量，主要产品及关联产品总量，总销量及销售范围等。这些指标，是我们设计、确定物流园区最大规模的基础依据。
硬件要素首要的既是政府政策优势，如果项目园区各项功能设计符合区域政府宏观经济发展调控方向，那么项目的生命周期会很长，我们在项目规模设计时，可以预留相应的规模空间，这样项目的后期效益、利润会有相当的增加，而此时是不需要增加大的成本投入的。
第二、园区功能定位、远景规划目标。园区功能定位是项目设计与策划的重点，园区功能定位是项目收益、利润的基础来源，要分析项目区域的区位、地缘、产业优势，确定项目本身的核心优势与核心竞争力，突出专业与技术优势，以核心竞争力带动项目整体规模效益的产生。
第三、运营模式定位。运营模式定位是与功能定位密不可分的，一般物流园区运营模式分为仓储型、批发销售型、仓储配送型、加工配送型、综合功能型。
综合功能型物流园区，是目前做的比较多的物流园区，综合功能型物流园区是集贸易、仓储、加工、配送（区域市内配送）、跨区域物流运输为一体的大型物流服务园区。
所以物流园区的功能定位，是非常重要的，一旦定位失准，整个物流园区的经营会陷入艰难境地，甚至对投资人来讲可以说是灭顶之灾。此种案例已经有很多。
第四、信息系统建设。无论是哪种类型的物流园区，信息系统建设是必不可少的软件组成部分；这个信息系统应包括运营管理系统、资源信息共享系统；管理系统是物流园区内部管理的专有、专用系统，资源信息共享系统包括贸易商品价格信息、车源信息、货源信息、行业市场分析信息等共享的信息资源。
第五、管理架构设计。管理架构设计是保障项目园区正常运营的基础。一般物流园区管理架构根据园区类型不同各有不同，综合型物流园区管理架构可分为园区项目管理部作为园区项目总负责机构，下辖招商部、物业管理部、仓储管理部、物流运营部、网络信息部等职能部门。
在整体管理上，可采取部门负责制、部门外包制或部门负责制与部门外包制相结合的管理模式。
上述各要素具备后，项目要搭建一个能够实现项目目标的平台。这个平台包括外部贸易平台、内部管理平台、网络信息平台、电子商务平台总之物流园区规划、设计是一个系统工程，它涵盖了宏观经济学、系统工程学、运筹学、建筑工程学以及物流管理专业中的仓储与配送中心运作管理、物流方案战略规划理论、物流项目策划与论证等专业学科。
项目论证内容
项目论证是一项目实体各个细节进行可行性论证，是在详尽市场调研的基础上进行一系列的数据采集与分析，主要内容包括：
１.项目目标市场容量；
２.项目区域行业市场总量，包括主营产品、相关边缘产品、本地产品与外埠产品消费总量；
３.行业市场的各种服务需求分析；
４.项目主体目标市场与目标客户占有整体市场的比例；
５.客户对本项目需求的成本分析；
６.项目综合投入成本与产出效益分析，包括经济效益与社会效益；
７.项目功能设计与行业市场需求的吻合度；
８.项目规模设计与设计利润率的吻合度；
９.项目实施空间与市场空间分析以及项目规模的预留空间；该项内容涉及投资规划及项目实施进度；
１０. 项目效益来源。
园区建筑规划设计
一、规划设计要素
１、车辆出入通道，视总面积及区域功能，刻划分为若干个出入通道，固定车辆的运行方向；
２、主要通道（正门）应有足够的道路容量，以避免发生交通拥堵；
３、进出园区通道应隔离，隔离带长度应不少于30M;
４、其他进出通道应满足最大车辆通行条件，并有足够转弯半径。
二、园区内部道路交通规划
１、功能区域之间的联接通道应满足双向二车道，转弯处应有足够的转弯半径；
２、功能区域内两仓库间应有足够的间隔，保证装卸作业且不影响相邻仓库作业及道路交通；
三、物流功能区
１、物流功能区仓库应前后开门，前门为各物流公司零担装车场地，后门为园区内商户发货场地；前门场地应相对较大，最好是面对停车场，临近出入口，避免物流配送车辆过多影响园区交通；
２、根据园区功能定位，各功能区应各自集中，特别是不同产品类别、销售模式、存储数量合理设计仓库面积及区域面积，避免造成仓库面积浪费；
３、园区内应有驳车、倒装场地，以方便大宗货物不进仓直接交割。
物流园区功能、系统规划设计
一、园区功能规划
一个综合型物流园区应具备以下几种基本功能：
１、专业仓储功能；２、即时交易功能；３、物流配送功能；４、信息咨询功能；５、工商、税务、检验检疫等行政管理功能；６、电子商务功能；７、银行结算功能；８生活服务功能。
９、国际贸易服务功能。
二、满足园区基本功能的园区系统设计
１、物流配送系统；２、交易、价格显示系统；３、电子商务系统；４、公共管理系统；
５、安保监控系统；６、车、货对接信息系统；７、综合服务系统；８、仓储管理系统。
一个综合型物流园区在规划设计时，满足上述功能及系统是园区基本功能条件，但并不限于上述功能、系统，可根据园区规划、设计进度、投资规模进行功能与系统的渐进开发，但在规划设计时一定要预留功能及系统的拓展端口，以便于根据项目进度进行功能与系统的拓展，实现良好的无缝对接。及早规避隐性成本与沉没成本产生的风险。
项目实施管理
项目实施管理内容涵盖项目管理方案及管理成本设计、规划，包括项目管理手册、运营成本分析、运营质量标准设计、质量监控、管理责任落实、质量责任落实、人力资源配置等；管理方案相关内容应具有科学性、实效性、可操作性；重点突出专业、技术、质量、成本、资金管理，实施标准化、规范化、专业化、信息化管理，避免行政统管一切的官僚行政管理模式。
项目专业技术管理
项目专业技术管理，是项目最终能否实现规划设计效益规模的基础保障，根据项目类型，有不同的专业管理标准，但是物流园区项目专业技术管理是有共同标准的，它包括以下几方面内容：
一、项目整体管理流程设计、质量标准与部门、岗位管理流程、质量标准；
二、项目运作流程设计与岗位作业流程设计；
三、各部门主管经理管理岗位职责与专业技术职责；
四、各部门、各岗位技术作业交接、整体协调联动与责任划分。
综 述
物流园区项目目前在中国是一个朝阳项目，但物流行业与物流专业在国内是一个新兴行业与专业，目前还没有可以克隆、拷贝的既有模式，再者，物流项目因区域、地缘经济影响很大，所以，每一个物流项目、物流园区项目都有自己的核心优势，既有区位地缘优势，又有核心专业技术与运作管理优势，所以物流园区项目必须在综合评估自身优势后，再根据项目区域宏观经济环境，确定自己的目标市场与目标客户，同时根据行业市场的服务需求，科学地确定物流园区的功能定位与运营规模。
同时园区规划在满足运营功能的同时，要附带有相关服务功能，如餐饮、宾馆、车辆维修、工商、税务、银行等满足运营功能的延伸服务功能。
物流园区项目，必须有自己的物流运营管理机构、模式，也就是说，项目一定要自己运营或委托专业物流管理公司运营，否则，物流园区项目便会成为房地产项目，只是出租仓库、房产而已，这样，项目的实际运营模式与项目规划设计目标是背道而驰的。
本文只是物流园区项目规划设计的概括性文字，具体项目规划只能在对项目进行详尽的了解后方可进行整体设计。
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