城市更新中的专项债：政策导向、支持范围与实施要点

专项债券作为地方政府推动城市更新的重要融资工具，通过匹配公益性项目与市场化收益机制，有效缓解了城市更新的资金压力。以下是其核心要点及实践案例分析：

一、专项债支持的城市更新项目类型

专项债主要投向公益性突出且具备收益潜力的领域，具体包括：

城镇老旧小区改造

基础类：水电气管网改造、道路硬化、安防设施完善等。完善类：加装电梯、停车位扩建、社区便民服务设施等。提升类：智慧安防系统、历史文化保护性修缮等。
案例：广州荔湾南片区老旧小区改造项目，通过停车场运营和商业配套收益覆盖专项债本息1.15倍。

棚户区与城中村改造

拆除危旧住房，配建保障性住房，完善基础设施（如排水管网、道路升级）。
案例：重庆渝中区通过专项债支持“两江四岸”治理，惠及900万平方米老旧小区改造。

历史文化街区保护与活化

修缮历史建筑（如上海张园石库门改造），结合文旅开发提升收益。
案例：上海张园西区改造后开放，专项债资金支持保护性修缮与商业规划。

市政基础设施升级

地下综合管廊、海绵城市建设、智慧交通系统等。
案例：北京酒仙桥旧城区改造项目，专项债用于市政道路及管网建设，总融资40.49亿元。

城市公共空间优化

滨水区域整治、公园绿地提升等，强调生态与功能复合化。

二、专项债申报的核心要求

公益性导向

项目需以民生改善、城市功能优化为主，禁止纯商业化开发（如房地产开发）。需与国土空间规划、历史文化保护规划衔接，确保合规性。

收益自平衡机制

直接收益：停车场收费、商业租金、广告位租赁等。间接收益：土地增值（需与公益性挂钩，如配建保障房）、财政补贴（需纳入预算）。覆盖倍数要求：总收益需覆盖债务本息1.1倍以上，部分案例达1.2-2.7倍。

前期手续完备性

需完成立项、用地规划许可、环评、社会稳定风险评估（拆迁项目必备）等。法律意见书需确认拆迁程序合法性。

三、实施模式与创新

“肥瘦搭配”打包模式

将公益性项目（如道路建设）与经营性项目（如商业开发）捆绑，提升收益能力。
案例：广州荔湾项目通过市政设施与商业配套组合，实现收益平衡。

国企主导与多元融资

地方国企作为实施主体，承接专项债资金并整合配套融资（如政策性贷款）。重庆设立城市更新专项基金（首期82亿元），与专项债协同支持项目。

政策工具联动

探索“专项债+REITs”模式，盘活存量资产（如将更新后物业资产证券化）。结合TOD（轨道交通导向开发）、EOD（生态环境导向开发）模式，提升项目综合效益。

四、风险与注意事项

规避收益虚高

需基于市场调研合理预测收入（如租金定价参考周边同类项目）。

手续合规性

涉及拆迁的项目必须取得社会稳定风险评估报告，避免程序瑕疵。

期限匹配

专项债期限一般为10-30年，需与项目回报周期匹配（如老旧小区改造多选15年期）。

五、典型案例分析

青岛济南路片区改造

总投资11.6亿元，专项债融资8.5亿元（占比73.3%），收益覆盖倍数1.31倍。收入来源：客房出租、商业租赁等，期限15年，利率3.82%。

重庆渝中区专项债包

2021-2023年发行13个专项债包（总额83.3亿元），支持老旧小区改造及生态治理。利率2.71%-3.3%，期限10-30年，惠及12万户居民。

北京土储专项债

2025年发行462.9亿元专项债，其中116.9亿元用于土地一级整理开发，支持城市更新前期土地储备。

专项债在城市更新中通过“政策合规性+收益平衡+多元模式”实现资金闭环，但其成功依赖精准的项目筛选、严谨的财务测算及合规的流程管理。未来需进一步探索市场化收益创新（如碳汇交易）与跨区域联动机制，以扩大资金撬动效应。